Direito Imobiliário
Fechamento Comercial e Imóveis para Investimento
Transações comerciais têm complexidade jurídica significativamente maior que residenciais: zoning, environmental assessments, due diligence de locatários, revisão de contratos de locação existentes, CAP rate analysis e estruturação de entidade compradora.
Tipos de transações comerciais que atendemos
- Multifamily (2–50 unidades): revisão de rent rolls, contratos de locação existentes, estoppel certificates
- Escritórios e espaços comerciais: NNN lease review, direito de preferência, cláusulas de renovação
- Terrenos e desenvolvimento: zoning verification, land use, viabilidade de construção
- Short-term rental portfolios: estruturação via LLC holding + subsidiárias por propriedade
- Imóveis mistos (residencial + comercial): análise combinada de title e zoning
Estruturação para investidores brasileiros
Investidores com múltiplos imóveis nos EUA devem estruturar LLC holding + LLC subsidiária por imóvel. Estrutura típica: LLC Holding (Florida) — propriedade do investidor brasileiro; → LLC Subsidiária 1 — imóvel A (Orlando); → LLC Subsidiária 2 — imóvel B (Miami); → LLC Subsidiária 3 — imóvel C (Tampa). Esta estrutura: isola riscos (processo em um imóvel não alcança os demais); facilita venda de imóvel individual (cede LLC, não transfere escritura); simplifica tributação e distribuição de renda por propriedade; compatível com 1031 exchange (diferimento de ganho de capital).
Perguntas frequentes
O que é NNN lease?
Triple-Net lease: locatário paga base rent + (1) impostos, (2) seguros, (3) manutenção. Padrão para investimentos comerciais. Atenção a cláusulas de cap em CAM charges.
O que é 1031 exchange?
Section 1031 do IRC permite diferir imposto sobre ganho de capital ao trocar imóvel por outro de tipo similar, seguindo regras rigorosas de timing (45 dias para identificar / 180 para fechar) e intermediário qualificado.
Preciso de EIN para LLC holding?
Sim. Cada LLC precisa de EIN separado, ainda que única dona seja a LLC holding.
Posso morar em imóvel comprado via LLC comercial?
Tecnicamente sim, mas quebra a estrutura de proteção (piercing the corporate veil). Para residência, use LLC separada ou Revocable Living Trust.
Quanto custa fechamento comercial?
Depende do valor e complexidade. Honorários Pinho Law típicos: 0,4–0,8% do preço de compra para transações acima de US$ 1M.
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