Direito Imobiliário
Compra de Imóvel nos EUA para Brasileiros — Guia FIRPTA 2026
O Brasil é um dos maiores mercados de compradores internacionais na Flórida: 7% de todas as compras estrangeiras em 2025, volume total US$ 10,4 bilhões. Comprar imóvel sendo estrangeiro envolve regras que diferem radicalmente do Brasil — especialmente FIRPTA, LLC, ITIN e sucessão.
FIRPTA — o que todo comprador brasileiro precisa saber
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) é a lei federal americana que exige retenção de imposto na venda de imóvel por estrangeiro. Ela afeta a venda futura do seu imóvel, não a compra — mas estruturar errado agora cria o problema depois.
Tabela de retenção FIRPTA 2026
| Uso pelo comprador | Preço de venda | Retenção |
|---|---|---|
| Residência do comprador | Até US$ 300.000 | 0% |
| Residência do comprador | US$ 300K – US$ 1M | 10% |
| Residência do comprador | Acima de US$ 1M | 15% |
| Investimento (qualquer preço) | Qualquer | 15% |
| Vendedor pessoa jurídica estrangeira | Qualquer | 21% |
A retenção é sobre o preço bruto, não sobre o lucro. Comprou por US$ 500K, valorizou para US$ 850K e vende como investimento → US$ 127.500 retidos (mesmo que o lucro real seja menor). Restituição via declaração de IR, 6–12 meses. Use a nossa Calculadora FIRPTA gratuita para ver o impacto exato.
Como estruturar para minimizar FIRPTA
A solução mais eficaz é comprar via LLC americana de membro único (tratada como disregarded entity para fins federais). A LLC americana não é "estrangeira" perante o FIRPTA quando estruturada corretamente — eliminando ou reduzindo drasticamente a retenção. Estruturamos LLC + compra de imóvel de forma integrada, garantindo que a entidade esteja correta desde o fechamento.
Estruturas de compra para brasileiros
| Estrutura | Quando usar |
|---|---|
| Compra direta (pessoa física) | Residência primária de baixo valor; uso da isenção de residência |
| LLC Florida membro único (recomendada) | Imóvel de investimento, aluguel de temporada, proteção patrimonial |
| LLC multi-member | Imóvel familiar, investimento compartilhado, planejamento sucessório |
| Revocable Living Trust | Residência principal de alto valor, planejamento sucessório Brasil-EUA |
Financiamento — residente vs não-residente
| Item | Residente (GC/EAD) | Não-residente |
|---|---|---|
| Down payment mínimo | 10–20% | 30–40% |
| Documentação de renda | Holerites EUA | Declaração IR Brasil + extratos |
| ITIN ou SSN | SSN preferido | ITIN obrigatório |
| Taxa de juros | Rate padrão | +0.5–1.0% sobre padrão |
| Bancos disponíveis | Ampla escolha | Internacionais especializados |
ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) é o número fiscal americano para quem não tem SSN. Abrimos antes do fechamento. Auxiliamos no processo completo de ITIN (Form W-7).
Processo de compra — passo a passo
- 1Estruturação jurídica — decidir pessoa física vs LLC vs Trust; abrimos a entidade antes da oferta
- 2ITIN / EIN — obtemos número fiscal federal para você e/ou a LLC
- 3Conta bancária americana — necessária para o fechamento
- 4Oferta e contrato — revisamos o purchase agreement, contingencies, prazos e obrigações
- 5Due diligence — inspeção (10 dias), title search, title insurance
- 6Closing — assinatura remota possível via apostila ou procuração para fechar no Brasil
- 7Registro — escritura registrada no condado; LLC como titular fica no registro público
- 8Pós-fechamento — FBAR e FATCA se necessário, seguros, declaração de bens ao BACEN (CBE) se acima de US$ 1M
Declaração ao BACEN (obrigação brasileira)
Brasileiros residentes no Brasil com bens no exterior acima de US$ 1 milhão têm obrigação de declarar ao Banco Central via CBE (Capitais Brasileiros no Exterior), anualmente. A omissão sujeita a multas de até R$ 250.000. Trabalhamos integrados com contadores brasileiros especializados para garantir compliance total Brasil-EUA.
Perguntas frequentes
Posso comprar imóvel nos EUA sem morar lá?
Sim, sem restrição. Estrangeiros não-residentes podem comprar qualquer tipo de imóvel nos EUA sem limitação legal.
Preciso estar presente no fechamento?
Não. O closing pode ser feito remotamente com documentos enviados via apostila ou com procuração (Power of Attorney) para um representante assinar em seu nome.
LLC abre rápido?
Sim. LLC Florida é aberta em 1–3 dias úteis online via sunbiz.org. O Operating Agreement, FEIN/EIN e abertura de conta bancária levam mais 1–2 semanas.
Meu imóvel americano entra no inventário brasileiro?
Não automaticamente. O imóvel nos EUA segue a lei americana — sem Will americano, passa pelo probate da Flórida. Com um Trust ou LLC bem estruturada, passa fora do probate nos EUA e pode ser integrado ao seu planejamento sucessório brasileiro.
Posso alugar meu imóvel (Airbnb, VRBO)?
Sim. A Flórida é um dos estados mais favoráveis para aluguel de temporada. Municípios como Orlando, Kissimmee e Davenport permitem aluguel de curta temporada. Via LLC, a renda é declarada como renda empresarial americana (e você recebe W-8BEN como estrangeiro).
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