Comprar imóvel nos EUA via LLC: o guia completo para brasileiros em 2026

Em 2025, brasileiros foram o 7º maior grupo de compradores estrangeiros de imóveis na Flórida, responsáveis por 7% dos US$ 10,4 bilhões em volume estrangeiro — o tipo de número que explica por que esta pergunta aparece em praticamente toda consulta inicial no nosso escritório: devo comprar no meu nome ou via LLC?

Este guia cobre a decisão completa: quando LLC faz sentido, como montar, quanto custa, e as armadilhas mais comuns — FIRPTA, imposto sucessório federal, Form 5472, e o erro crítico de esquecer o planejamento sucessório.

Por que LLC, em uma frase

LLC (Limited Liability Company) é a estrutura padrão para investidores estrangeiros comprando imóveis nos EUA por três razões combinadas: (1) protege o patrimônio pessoal de processos ligados ao imóvel; (2) simplifica planejamento sucessório — a LLC não ‘morre’ quando você morre, evitando probate; (3) permite anonimato parcial no registro público de propriedade.

Comparação: compra direta vs LLC vs Trust

Os 7 passos para montar a estrutura

1. Name search — verificar disponibilidade no Sunbiz (FL Division of Corporations) e USPTO trademark search.
2. Articles of Organization — submeter à FL DOC ($125 filing fee, $30 expedited). Pode ser feito online em minutos.
3. EIN (Employer Identification Number) — Form SS-4 ao IRS. Para brasileiro sem SSN, usar o passaporte como identificação. Toma 4–6 semanas pelo correio, 1 dia via fax.
4. Operating Agreement — documento interno (15–40 páginas) que define aportes, distribuições, voto, manager vs member-managed, compra-venda entre sócios, dissolução. NÃO é filed publicamente. É o coração legal da LLC.
5. Registered Agent — pessoa/empresa com endereço em FL para receber citações. $50–150/ano se contratar serviço.
6. Bank account — conta em banco americano em nome da LLC. Fisicamente os grandes bancos (Chase, Wells Fargo, Bank of America) exigem comparecimento presencial de um signatário. Bancos menores e fintechs (Mercury, Relay) aceitam abertura remota.
7. BOI Report (FinCEN, desde 2024) — Beneficial Ownership Information report para LLCs. Mandatório para LLCs criadas desde 2024. Submissão eletrônica gratuita ao FinCEN.

ITIN ou EIN: qual você precisa?

Confusão clássica. Duas identificações diferentes:

• EIN (Employer Identification Number) — identificação da LLC, como se fosse o ‘CNPJ’ americano. Obrigatório para abrir conta bancária, contratar, ter funcionários, filiar com IRS.
• ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) — identificação pessoal do dono quando não tem SSN. Necessário para você apresentar declaração pessoal de imposto americano (Form 1040-NR), declarar aluguéis, reportar ganho de capital na venda.

Brasileiros não-residentes com LLC de investimento imobiliário geralmente precisam de AMBOS: EIN para a LLC, ITIN para o dono. Solicitação do ITIN via Form W-7, acompanhado de passaporte certificado. Toma 8–12 semanas em média.

O erro mais caro: esquecer estate tax federal

O imposto federal de sucessão (estate tax) americano para não-residente de morada fiscal é BRUTAL: isenção de apenas US$ 60.000 sobre ativos localizados nos EUA. O que ultrapassa é tributado a até 40%.

Imóvel de US$ 700K no nome de brasileiro que falece sem estrutura: herdeiros recebem a notícia de que devem ~US$ 256K ao IRS (40% × [700K − 60K]) antes de tocar no imóvel. E o imóvel entra em probate — processo judicial de 6–18 meses na FL, custando 3–7% do valor em honorários.

LLC single-member (‘disregarded entity’ para fins fiscais federais) não resolve sozinha este problema — porque o IRS olha através da LLC e enxerga o dono brasileiro. O que resolve: (1) LLC em estrutura holding com dono brasileiro sendo outra entidade não-americana (ex: offshore holding) ou (2) combinação com Will/Trust testamentário + planejamento de vida útil. Toca em área que cruza direito tributário, imigratório e sucessório — precisa de advogado + contador nos dois países.

Financiamento: sim, é possível

Foreign National Loan é o produto padrão para brasileiro não-residente comprando na Flórida. Bancos como TD Bank, Santander, HSBC e credit unions locais (especialmente em Orlando, Miami, Aventura) oferecem. Termos típicos em 2026:

• LTV (loan-to-value): 60–70% — você entra com 30–40% do preço.
• Taxa: 100–200 bps acima da taxa do comprador americano (atualmente ~7,5%–8,5% para 30 anos fixos).
• Renda comprovada no Brasil — aceitam contracheque, imposto de renda BR, DECORE.
• Reservas: comprovar 12 meses de pagamento em conta americana.
• Amortização típica: 30 anos.

Fechamento: os 4 documentos críticos

O closing em FL é feito via title company (Flórida não usa advogado obrigatório, diferente de NY/MA). Quatro documentos controlam o destino do negócio:

• Deed — documento de transferência de título. Tipo mais seguro: Warranty Deed. Evitar Quit Claim Deed.
• Title Insurance — seguro de título. Owner's policy (você paga uma vez ~0,5% do preço). Cobre defeitos ocultos do título.
• Closing Disclosure — lista todos os custos. Exige revisão linha a linha antes de assinar.
• HUD-1 / ALTA Settlement Statement — extrato do fechamento.

Custos totais de aquisição

Leitura final

A estrutura ‘LLC + ITIN/EIN + planejamento sucessório’ é o padrão que recomendamos para brasileiros comprando seu primeiro imóvel acima de US$ 300K. Abaixo disso, compra direta pode ser racional se você tem tolerância alta a risco e não se importa com probate. Acima disso, LLC sem planejamento sucessório é irresponsável — você está deixando US$ 150–250K na mesa para seus herdeiros.

Atendemos essa montagem como um pacote: formação de LLC em FL, Operating Agreement, BOI Report, EIN, assistência ITIN, coordenação com contador brasileiro para reportar a estrutura à RFB, e planejamento sucessório. Dra. Izi é trilíngue e cita Harvard em Benefit Corporations — para brasileiros que querem alinhar investimento com propósito.